Hiện nay, khi mua bán căn hộ chung cư, diện tích được tính theo kích thước thông thủy thay vì tính từ tim tường như trước kia. Vậy Diện Tích Thông Thủy Và Diện Tích Tim Tường là gì và phương pháp này có gì khác biệt?
1. Diện tích thông thủy là gì?
Diện tích thông thủy, hay còn gọi là kích thước thông thủy, là thuật ngữ được sử dụng phổ biến trong việc tính diện tích căn hộ chung cư hiện nay. Dù Luật Nhà ở 2023 và một số văn bản pháp lý có nhắc đến khái niệm này, nhưng lại không đưa ra định nghĩa chính thức.
Từ cách hiểu theo nghĩa Hán Việt, “thông thủy” có thể hiểu là khoảng không gian mà nước có thể chảy qua một cách tự do, không bị cản trở. Do đó, kích thước thông thủy là phần diện tích được giới hạn bởi các mặt trong của tường, không bao gồm các phần tường bao quanh hay hộp kỹ thuật.
Một số lưu ý quan trọng:
• Diện tích thông thủy bao gồm: phần sàn sử dụng bên trong căn hộ (gồm cả tường ngăn giữa các phòng), và phần ban công, lô gia nếu chúng thuộc phần sở hữu riêng của căn hộ.
• Diện tích thông thủy không bao gồm: tường bao quanh căn hộ, tường ngăn giữa các căn hộ, và các hộp kỹ thuật, vì đây là phần không thể sử dụng trực tiếp.
2. Phân biệt diện tích thông thủy và diện tích tim tường
Hiểu một cách đơn giản, diện tích thông thủy được đo từ mặt trong của các bức tường bao quanh căn hộ. Đây là phần diện tích mà người sở hữu có thể thực sự sử dụng, bao gồm cả ban công, lô gia (nếu có) và các vách ngăn bên trong căn hộ.
Ngược lại, diện tích tim tường là cách đo tính từ trung tâm (tim) của tường bao, bao gồm cả:
• Tường ngoài căn hộ,
• Tường ngăn giữa các căn hộ,
• Diện tích sàn nơi có cột hoặc hộp kỹ thuật.
⚖️ So sánh hai cách tính:
| Tiêu chí | Diện tích thông thủy | Diện tích tim tường |
Bao gồm tường bao căn hộ? | ❌ Không | ✅ Có |
Bao gồm hộp kỹ thuật? | ❌ Không | ✅ Có nếu nằm trong ranh căn hộ |
Diện tích sử dụng thực tế | ✅ Gần sát thực tế | ❌ Thường lớn hơn diện tích sử dụng thực tế |
Tính sở hữu và pháp lý | ✅ Được quy định trong Thông tư 03/2014/TT-BXD | ❌ Ít được áp dụng hiện nay |
Mặc dù tính theo thông thủy phản ánh đúng diện tích sử dụng, song nhiều ý kiến cho rằng đo theo tim tường lại rõ ràng hơn về mặt pháp lý khi xác định quyền sở hữu, đặc biệt là trong những phần như tường chung hoặc kết cấu xây dựng. Bởi vì dù không sử dụng trực tiếp, khoảng không trong tường vẫn thuộc phần tài sản có giá trị và cần quản lý rõ ràng.
3. Diện tích căn hộ hiện nay được tính theo kích thước thông thủy
Trước đây, theo quy định tại Thông tư 16/2010/TT-BXD, diện tích căn hộ chung cư có thể được tính theo hai cách: kích thước thông thủy hoặc tính từ tim tường bao và tường ngăn giữa các căn hộ. Tuy nhiên, cách tính này đã gây ra không ít tranh cãi về diện tích thực tế sử dụng và quyền sở hữu.
Để tạo sự thống nhất và minh bạch, Thông tư 03/2014/TT-BXD (dù hiện đã hết hiệu lực) và Thông tư 05/2024/TT-BXD (chính thức áp dụng từ ngày 01/8/2024) đã quy định rõ: Diện tích căn hộ bắt buộc được tính theo kích thước thông thủy.
Quy định này cũng được cụ thể hóa tại khoản 1, Điều 143 Luật Nhà ở 2023, nêu rõ:
• Diện tích căn hộ thuộc sở hữu riêng của người mua được xác định theo kích thước thông thủy.
• Cách tính này bao gồm:
o Diện tích sàn sử dụng bên trong căn hộ;
o Các tường ngăn giữa các phòng bên trong;
o Ban công, lô gia (nếu có), được tính toàn bộ phần sàn.
• Không bao gồm:
o Tường bao quanh căn hộ;
o Tường ngăn cách giữa các căn hộ khác;
o Diện tích chiếm dụng bởi cột, hộp kỹ thuật, cũng như tường bao quanh các hộp kỹ thuật nằm trong căn hộ.
Riêng đối với ban công hoặc lô gia:
• Nếu có phần tường chung, diện tích chỉ được tính từ mép trong của tường;
• Những thiết bị hoặc cấu kiện gắn liền với ban công, lô gia nhưng nằm trong phần mặt đứng của tòa nhà (theo bản vẽ thiết kế được phê duyệt) thì sẽ được tính là phần sở hữu chung của chung cư.
Ý nghĩa của thay đổi
Việc áp dụng thống nhất cách tính diện tích theo thông thủy giúp đảm bảo quyền lợi thực tế cho người mua nhà, phản ánh đúng phần diện tích có thể sử dụng, đồng thời hạn chế tranh chấp với chủ đầu tư trong quá trình bàn giao căn hộ.
